Quy định về trình tự, thủ tục kê biên, định giá, bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự.

QUY ĐỊNH VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC KÊ BIÊN, ĐỊNH GIÁ, BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ.

1. Kê biên tài sản là bất động sản trong thi hành án dân sự.

Trong tố tụng dân sự, kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định tại Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008, mà Tòa án thực hiện để ngăn cản những hành vi trái pháp luật đối với tài sản trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự. 

Các loại tài sản không được kê biên.

Theo Điều 87 Luật Thi hành án dân sự 2008, quy định về các loại tài sản không được kê biên như sau:

Tài sản bị cấm lưu thông theo quy định của pháp luật; tài sản phục vụ quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng;

Tài sản do ngân sách nhà nước cấp cho cơ quan, tổ chức.

- Tài sản sau đây của người phải thi hành án là cá nhân:

+ Số lương thực đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người phải thi hành án và gia đình trong thời gian chưa có thu nhập, thu hoạch mới;

+ Số thuốc cần dùng để phòng, chữa bệnh của người phải thi hành án và gia đình;

+ Vật dụng cần thiết của người tàn tật, vật dụng dùng để chăm sóc người ốm;

+ Đồ dùng thờ cúng thông thường theo tập quán ở địa phương;

+ Công cụ lao động cần thiết, có giá trị không lớn được dùng làm phương tiện sinh sống chủ yếu hoặc duy nhất của người phải thi hành án và gia đình;

+ Đồ dùng sinh hoạt cần thiết cho người phải thi hành án và gia đình.

- Tài sản sau đây của người phải thi hành án là doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ:

+ Số thuốc phục vụ việc phòng, chữa bệnh cho người lao động; lương thực, thực phẩm, dụng cụ và tài sản khác phục vụ bữa ăn cho người lao động;

+ Nhà trẻ, trường học, cơ sở y tế và thiết bị, phương tiện, tài sản khác thuộc các cơ sở này, nếu không phải là tài sản để kinh doanh;

+ Trang thiết bị, phương tiện, công cụ bảo đảm an toàn lao động, phòng, chống cháy nổ, phòng, chống ô nhiễm môi trường.

Theo quy định tại Điều 88 Luật Thi hành án dân sự 2008, việc kê biên tài sản được thực hiện như sau:

Trình tự kê biên tài sản.

Trước khi kê biên tài sản là bất động sản 03 ngày tiến hành kê biên, Chấp hành viên thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, huỷ hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án.

Trường hợp đương sự vắng mặt thì có thể uỷ quyền cho người khác thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình.

Trường hợp đã được thông báo hợp lệ mà đương sự hoặc người được uỷ quyền vắng mặt thì Chấp hành viên vẫn tiến hành việc kê biên, nhưng phải mời người làm chứng và ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên.

Trường hợp không mời được người làm chứng thì Chấp hành viên vẫn tiến hành việc kê biên nhưng phải ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên.

Khi kê biên đồ vật, nhà ở, công trình kiến trúc nếu vắng mặt người phải thi hành án hoặc người đang quản lý, sử dụng tài sản đó mà phải mở khoá, phá khoá, mở gói thì Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang sử dụng, quản lý đồ vật mở khoá, mở gói;

Nếu họ không mở hoặc cố tình vắng mặt thì Chấp hành viên tự mình hoặc có thể thuê cá nhân, tổ chức khác mở khóa, phá khóa hoặc mở gói, trong trường hợp này phải có người làm chứng. Người phải thi hành án phải chịu thiệt hại do việc mở khoá, phá khóa, mở gói. (Điều 93 Luật Thi hành án dân sự 2008).

Lưu ý: Kê biên tài sản phải lập biên bản.

Biên bản phải ghi rõ giờ, ngày, tháng, năm kê biên, họ, tên Chấp hành viên, đương sự hoặc người được ủy quyền, người lập biên bản, người làm chứng và người có liên quan đến tài sản; 

Diễn biến của việc kê biên; mô tả tình trạng từng tài sản, yêu cầu của đương sự và ý kiến của người làm chứng.

Biên bản kê biên có chữ ký của đương sự hoặc người được uỷ quyền, người làm chứng, đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, Chấp hành viên và người lập biên bản.

2. Định giá tài sản là bất động sản trong thi hành án dân sự.

Định giá tài sản là một khâu rất quan trọng trong hoạt động thi hành án dân sự. Hoạt động định giá tài sản được thực hiện sau khi tài sản thi hành án đã được kê biên và đưa ra xử lý theo pháp luật thi hành án dân sự. Theo Luật thi hành án dân sự, định giá tài sản bao gồm các thủ tục thỏa  thuận giá tài sản, thỏa thuận tổ chức thẩm định giá, định giá lại tài sản và giảm giá tài sản. Mỗi một giai đoạn liên quan đến định giá tài sản đều có ý nghĩa rất lớn đối với hoạt động thi hành án dân sự.

Nguyên tắc định giá tài sản.

Các bên đương sự tự thỏa thuận về việc xác định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để xác định giá trị tài sản. Nhà nước tôn trọng sự thỏa thuận của các bên đương sự về việc xác định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên thoả thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá theo mức giá thấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước.

Việc định giá tài sản được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá.

Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, đúng quy định của pháp luật.

Giá tài sản được tính bằng đồng Việt Nam.

Lưu ý: Trường hợp tài sản định giá không còn thì việc xác định giá căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ việc hoặc tham khảo giá của tài sản cùng loại hoặc tài sản có cùng tính năng, tiêu chuẩn kỹ thuật để xác định. Tài sản cùng loại, tài sản có cùng tính năng, tiêu chuẩn kỹ thuật được xác định theo quy định của pháp luật.

Trình tự tiến hành thẩm định giá tài sản theo yêu cầu của đương sự thực hiện như sau:

Sau khi có đủ điều kiện ra văn bản yêu cầu tổ chức thẩm định giá tài sản tiến hành định giá tài sản theo quy định tại Điều 5 Thông tư liên tịch 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC thì Toà án ban hành văn bản yêu cầu tổ chức thẩm định giá tiến hành thẩm định giá tài sản đang tranh chấp.

Ngay sau khi nhận được văn bản trả lời về việc đồng ý tiến hành định giá tài sản của tổ chức thẩm định giá, Tòa án phải thông báo cho các bên đương sự để tiến hành thủ tục theo yêu cầu của tổ chức thẩm định giá tài sản theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp tổ chức thẩm định giá từ chối thẩm định giá tài sản thì Tòa án thông báo cho đương sự biết để lựa chọn tổ chức thẩm định giá khác.

Việc tiến hành thủ tục thẩm định giá của tổ chức thẩm định giá được tiến hành theo quy định về pháp luật thẩm định giá tài sản.

Ngay sau khi có kết quả thẩm định giá, tổ chức thẩm định giá tài sản phải gửi kết quả thẩm định giá cho Toà án. Tòa án thông báo kết quả định giá cho các bên đương sự có liên quan đến việc định giá tài sản.

Kết quả thẩm định giá được coi là chứng cứ nếu việc thẩm định giá được tiến hành đúng theo quy định của pháp luật.

3. Bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự.

Theo quy định, tài sản thi hành án dân sự có trường hợp bắt buộc phải áp dụng hình thức bán đấu giá tài sản. Việc đấu giá tài sản phải thực hiện theo trình tự, thủ tục của Luật Đấu giá tài sản. 

Nguyên tắc đấu giá tài sản:

Tuân thủ quy định của pháp luật.

Bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan.

Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên.

Cuộc đấu giá phải do đấu giá viên điều hành, trừ trường hợp cuộc đấu giá do Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện.

Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá.

Tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn một trong các hình thức sau đây để tiến hành cuộc đấu giá:

+ Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá;

+ Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá;

+ Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp;

+ Đấu giá trực tuyến.

Phương thức đấu giá bao gồm:

+ Phương thức trả giá lên;

+ Phương thức đặt giá xuống.

Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá phải được quy định trong Quy chế cuộc đấu giá và công bố công khai cho người tham gia đấu giá biết.

Giai đoạn chuẩn bị đấu giá tài sản.

Xác định giá khởi điểm của tài sản được thực hiện trước khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản. Đối với tài sản thi hành án dân sự, việc định giá tài sản theo quy định tại Điều 98, Điều 99 Luật Thi hành án dân sự.

Xây dựng phương án đấu giá: Phương án đấu giá này do người có tài sản xây dựng, khác với phương án đấu giá do tổ chức đấu giá tài sản xây dựng. Ví dụ như trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ trưởng Bộ Tư pháp. Tại Điều 6 Thông tư liên tịch quy định Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt. Trong phương án này có cả phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá và các nội dung khác, như: dự kiến thời gian tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất; đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá; mức phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá; hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá; kinh phí, nguồn chi phí tổ chức thực hiện việc đấu giá,...

Lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản: Tiêu chí để người có tài sản lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản căn cứ theo quy định tại Điều 56  Luật Đấu giá tài sản và Thông tư số 02/2022/TT-BTP ngày 08/02/2022 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp hướng dẫn lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản. Trong các tiêu chí này, có tiêu chí phương án đấu giá khả thi, hiệu quả do tổ chức đấu giá lập, gồm các nội dung: đề xuất việc tổ chức đấu giá đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tính công khai, minh bạch, khách quan; đề xuất thời gian, địa điểm bán, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá, buổi công bố giá thuận lợi cho người tham gia đấu giá; hình thức đấu giá, bước giá, số vòng đấu giá có tính khả thi và hiệu quả cao; đề xuất cách thức bảo mật thông tin, chống thông đồng, dìm giá; đề xuất thêm các địa điểm, hình thức niêm yết, thông báo công khai khác nhằm tăng mức độ phổ biến thông tin đấu giá; đề xuất giải pháp bảo đảm an toàn, an ninh trật tự cho việc tổ chức thực hiện đấu giá; đề xuất các giải pháp giải quyết các tình huống phát sinh trong quá trình tổ chức thực hiện việc đấu giá.

Điều 101 Luật Thi hành án dân sự quy định đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá. Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thỏa thuận. Trường hợp đương sự không thỏa thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản. Việc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản được tiến hành trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày định giá.

Luật Thi hành án dân sự không quy định về việc chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá như thế nào. Do đó, việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá tài sản của chấp hành viên căn cứ theo Điều 56  Luật Đấu giá tài sản và Thông tư số 02/2022/TT-BTP.

Tổ chức bán đấu giá tài sản.

Tại Chương III, Chương IV Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định trình tự, thủ tục đấu giá tài sản. Theo đó, các bước như sau:

Người có tài sản đấu giá ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá tài sản. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản, được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định của Luật Đấu giá tài sản (Điều 33).

Tổ chức đấu giá tài sản ban hành Quy chế cuộc đấu giá áp dụng cho từng cuộc đấu giá trước ngày niêm yết việc đấu giá tài sản (Điều 34).

Tổ chức đấu giá tài sản niêm yết việc đấu giá tài sản (Điều 35); thông báo công khai việc đấu giá tài sản (Điều 57); công khai giá khởi điểm, phương thức đấu giá (Điều 58)

Xem tài sản đấu giá: Kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến ngày mở cuộc đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản tổ chức cho người tham gia đấu giá được trực tiếp xem tài sản hoặc mẫu tài sản trong khoảng thời gian liên tục ít nhất là 02 ngày (Điều 36).

Bán hồ sơ đấu giá và đăng ký tham gia đấu giá: Tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày.

Cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá thông qua việc nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản theo quy định của Luật Đấu giá tài sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước được quy định tại Điều 39 Luật Đấu giá tài sản.

Tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn một trong các hình thức sau đây để tiến hành cuộc đấu giá: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; đấu giá trực tuyến. Phương thức đấu giá bao gồm: phương thức trả giá lên; phương thức đặt giá xuống (theo quy định tại Điều 55 và Điều 58 Luật Đấu giá tài sản, tài sản thi hành án dân sự chỉ đươc áp dụng phương thức trả giá lên). Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá phải được quy định trong Quy chế cuộc đấu giá và công bố công khai cho người tham gia đấu giá biết.

Biên bản đấu giá: Cuộc đấu giá chấm dứt khi đấu giá viên công bố người trúng đấu giá hoặc khi đấu giá không thành theo quy định tại khoản 1 Điều 52 của Luật Đấu giá tài sản.

Chuyển hồ sơ cuộc đấu giá: Trong thời hạn 01 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản phải ghi kết quả đấu giá tài sản vào Sổ đăng ký đấu giá tài sản và thông báo bằng văn bản cho người có tài sản đấu giá. 

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản chuyển kết quả đấu giá tài sản, biên bản đấu giá, danh sách người trúng đấu giá cho người có tài sản đấu giá để ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc cho cơ quan có thẩm quyền để phê duyệt kết quả đấu giá tài sản, hoàn thiện các thủ tục liên quan, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, phê duyệt kết quả đấu giá tài sản:  Kết quả đấu giá tài sản là căn cứ để các bên ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc cơ sở để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự. Trình tự, thủ tục, thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

Ngoài ra, trong chương III, IV còn quy định các trình tự, thủ tục liên quan: Đấu giá trong trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, một người tham gia đấu giá, một người trả giá, một người chấp nhận giá; rút lại giá đã trả, giá đã chấp nhận; từ chối kết quả trúng đấu giá; đấu giá không thành; đấu giá theo thủ tục rút gọn; lưu trữ hồ sơ.

Kết thúc đấu giá tài sản.

Sau khi tổ chức cuộc đấu giá, có thể có trường hợp dẫn đến phải hủy kết quả đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 72 Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Hậu quả pháp lý khi hủy kết quả đấu giá tài sản được xử lý theo quy định tại Điều 73; trường hợp có tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì các bên có thể thương lượng, hòa giải hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đối với tài sản thi hành án dân sự, theo quy định tại Điều 102 Luật Thi hành án dân sự, trường hợp kết quả bán đấu giá tài sản bị hủy thì việc xử lý tài sản để thi hành án được thực hiện theo quy định của Luật Thi hành án dân sự.

Ngoài ra, Luật Thi hành án dân sự quy định về: Bảo vệ quyền của người mua tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án (Điều 103); xử lý tài sản không có người tham gia đấu giá, bán đấu giá không thành (Điều 104).

Hãng Luật Anh Bằng trân trọng được gửi tới Quý Bạn đọc tham khảo * Quý khách hàng, thân chủ có bất cứ vần đề nào quan tâm, bận tâm tới trình tự, thủ tục kê biên, định giá, bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự... xin mời liên hệ với chúng tôi để được tư vấn, trợ giúp. Đường dây nóng tư vấn pháp luật toàn quốc: 0913 092 912 - 0982 692 912 * Email: luatsuanhbang@gmail.com

Trân trọng.

〉〉 Hãng Luật Anh Bằng | Luật sư tư vấn | Dân sự | Đất đai | Hôn nhân gia đình | Hành chính | Lao động | Kinh tế | Hình sự

HÃNG LUẬT ANH BẰNG | ANH BANG LAW. since 2007 | VPGD: P. 905, Tòa nhà CT 4.5, ngõ 6, Phố Dương Đình Nghệ, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội | Dây nói: 0243.7.673.930 * 0243.7.675.594 * E : luatsuanhbang@gmail.com | Hotline GĐ: 0913 092 912 - 0982 69 29 12 Luật sư Minh Bằng | Web: hangluatanhbang.vn