Mua đất không đủ chữ ký, sử dụng liên tục , công khai, ngay tình có bị vô hiệu không ?

NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT KHÔNG ĐỦ CHỮ KÝ CỦA THÀNH VIỆN HỘ GIA ĐÌNH, ĐỒNG THỪA KẾ, SỬ DỤNG LIÊN TỤC LÂU DÀI CÓ VÔ HIỆU KHÔNG ?

Tình huống hỏi Luật sư:  Hai vợ chồng có 05 người con (3 trai, 2 gái). Tài sản có bất động sản diện tích 1.200 m² (Nguồn gốc do nông trường giao) trước năm 1980.

Năm 1998, người chồng mất (không có di chúc). Năm 1998, bà mẹ họp chia đất cho các con, con trai được 5m mặt đường, con gái được 4m mặt đường. Còn lại một suất mặt đường thống nhất là khi gia đình có khó khăn về kinh tế thì bán đi để dự phòng (Có BB họp gia đình).

Năm 2001, bà mẹ bán phần đất dự phòng (chỉ có bà mẹ và một người con trai ký) cho bà B có chữ ký làm chứng của trưởng thôn. Lý do, do gia đình gặp khó khăn về kinh tế. Trong năm 2001, bà B lại bán cho ông C có chữ ký làm chứng của trưởng thôn và chứng thực của UBND xã.

Sau khi mua đất, ông C sử dụng liên tục, ổn định đến năm 2015 thì xảy ra tranh chấp. Lý do một trong những người con không ký có đơn kiện ra UBND. UBND tổ chức hòa giải không thành. Năm 2018, đơn kiện ra Tòa yêu cầu tuyên bố HĐ chuyển nhượng với bà B vô hiệu.

Thời điểm chuyển nhượng năm 2001, bà mẹ và các người con trai cùng nhân khẩu trong hộ gia đình, bà mẹ là chủ hộ. Hai người con gái lấy chồng cắt khẩu về nhà chồng, một người cư trú, làm việc tại địa phương; một người cư trú tại Hà Nội nhưng thường xuyên về thăm hỏi gia đình và được chia một suất đất liền cạnh thửa đất bán cho bà B.

Tòa án xác định Ông C là Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ kiện. Vậy hỏi Hợp đồng chuyển nhượng giữa Bà B và ông C có vô hiệu không ?. Tòa án có công nhận chủ quyền ngay tình của Ông C không ?

Trả lời:

1, Căn cứ pháp lý:

- Luật đất đai 2013 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành;

- Bộ Luật Dân sự 2005, 2015;

- Các Nghị quyết hướng dẫn về Dân sự, Hôn nhân gia đình của Tòa án nhân dân tối cao;

*Án lệ số 04/2016/AL về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Khái quát nội dung án lệ: Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.

 2, Quan điểm  bảo vệ quyền lợi ông C:

- Trước tiên, cần khẳng định thửa đất 1.200m² đó là nhà nước giao cho hộ gia đình, nên các thành viên trong gia đình đều có quyền và nghĩa vụ với thửa đất đó. Đến năm 1998, người bố mất (không để lại di chúc), người mẹ đã họp gia đình và chia mảnh đất cho các con, còn lại một thửa thống nhất là sẽ bán khi gia đình gặp khó khăn, có biên bản họp gia đình, và mọi người trong gia đình đều nhất trí với biên bản đó. Từ đó khẳng định thửa đất còn lại đó vẫn là tài sản chung của hộ gia đình, về nguyên tắc theo quy định của pháp luật thì khi chuyển nhượng bất động sản cần phải có chữ ký của tất cả các thành viên có nhân khẩu trong gia đình. Tuy nhiên, tới năm 2018 hành vi kiện ra Tòa yêu cầu tuyên bố HĐ chuyển nhượng với bà B vô hiệu của một người con trai trong gia đình (không có chữ ký trong hợp đồng với bà B) là không được chấp nhận. Bởi vì :

Thứ nhất, tại thời điểm năm 2001 bà mẹ bán thửa đất cho bà B, rồi bà B lại bán lại cho ông C thì các bên mua và bán hoàn toàn tự nguyện, bên bán đã hoàn toàn nhận đủ số tiền từ bên mua theo thoản thuận, hợp đồng mua bán đã có chữ ký làm chứng của trưởng thôn và chứng thực của UBND xã.

Thứ hai, tại thời điểm chuyển nhượng năm 2001, bà mẹ và các người con trai cùng nhân khẩu trong hộ gia đình, một người con gái thì cũng cư trú, làm việc tại địa phương, một người con gái tuy không cư trú tại địa phương nhưng vẫn thường xuyên về thăm gia đình vào dịp lễ tết, mặt khác có một suất đất được chia liền cạnh thửa đất tranh chấp nên không có lý do gì để khẳng định từ năm 2001 đến năm 2015 (14 năm) ba người con trai trong hộ gia đình và hai người con gái không biết việc bà mẹ đã bán mảnh đất dự phòng đó.

Thứ ba, tạị biên bản họp mặt gia đình vào năm 1998 của gia đình thì mọi người trong gia đình đều đồng ý sẽ bán mảnh đất dự phòng khi kinh tế trong gia đình gặp khó khăn. Và thực tế khi năm 2001, khi kinh tế gia đình gặp khó khăn, thì bà mẹ đã phải bán mảnh đất đó cho bà B để trang trải cuộc sống hằng ngày cho gia đình. Tại thời điểm chuyển nhượng năm 2001, thì các người con trai và bà mẹ cùng nhân khẩu, số tiền chuyển nhượng thì bà mẹ dùng để trang trải cuộc sống hằng ngày, từ đó khẳng định không có căn cứ nào là các người con trai trong gia đình không biết việc sử dụng số tiền chuyển nhượng đó.

Thứ tư, từ năm 2001 đến năm 2015 (14 năm), sau khi nhận chuyển nhượng từ bà B, thì ông C đã sử dụng liên tục, công khai, ngay tình không xảy ra tranh chấp với ai. Đồng thời, khẳng định chắc chắn trong khoảng thời gian này các người con trong gia đình đều biết việc sử dụng của ông C trên mảnh đất đó, vì các mảnh đất này là liền kề nhau.

* Từ những luận điểm trên, căn cứ vào quy định pháp luật về Đất đai, Dân sự, Án lệ số 04/2016/AL về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khẳng định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà mẹ với bà B vào năm 2001, tuy chưa có đầy đủ chữ ký của các người con trai và chứng thực tại UBND. Tuy nhiên, tạị thời điểm đó các người con còn lại đều biết và không có ý kiến gì thì xem như là đồng ý với hợp đồng chuyển nhượng đó. Từ đó khẳng định hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng của bà mẹ và bà B là hoàn toàn hợp pháp; từ đó cũng khẳng định hợp đồng chuyển nhượng giữa bà B với ông C là hợp pháp, được pháp luật công nhận. Ông C hoàn toàn có toàn quyền năng đối với thửa đất tranh chấp.

Trên đây, là những giải đáp pháp lý cơ bản về tình huống vụ kiện, quan điểm chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của ông C. Nếu có bất kỳ vấn đề bận tâm nào và hoặc cần sự trợ giúp/sử dụng dịch vụ Luật sư bảo vệ tranh chấp đất đai, xin Quý khách vui lòng liên hệ với Luật sư của chúng tôi để được tư vấn, hỗ trợ kịp thời. Điện thoại: 0243.7.673.930 * 0243.7.675.594 (HC) - 0913 092 912 * 0982 69 29 12 (24/7).

〉 Hãng luật Anh Bằng | Hợp đồng Mua bán | Đất Đai | Không đủ chữ ký | Sử dụng công khai liên tục ngay tình | Có vô hiệu không ?