Nghị Quyết 18 -NQ/TW - Những điểm mới căn bản về chính sách Đất đai trong giai đoạn mới, xây dựng phát triển kinh tế.

NGHỊ QUYẾT 18-NQ/TW VỀ ĐẤT ĐAI - NHỮNG ĐIỂM MỚI CĂN BẢN VỀ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI.

1. Xuất phát từ thực tiễn đặt ra cấp thiết phải thay đổi.

* Hạn chế về cơ chế, chính sách pháp luật:

- Luật Đất đai và một số văn bản pháp luật có liên quan còn chồng chéo, chưa thống nhất, đồng bộ.

- Một số chính sách pháp luật về đất đai chưa theo kịp sự thay đổi nhanh chóng của thực tiễn

- Hệ thống quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có sử dụng đất chưa đảm bảo tính tổng thể, thống nhất và đồng bộ. Chất lượng quy hoạch chưa cao, thiếu tầm nhìn dài hạn và chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển bền vững.

- Chưa có cơ chế hữu hiệu và chưa kiên quyết xử lý các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng

- Chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai; cơ cấu nguồn thu từ đất chưa bền vững.

- Chính sách, pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế, một số chính sách pháp luật về đất đai chưa theo kịp sự thay đổi nhanh chóng của thực tiễn, chồng chéo, thiếu thống nhất, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, tạo kẽ hở để không ít cá nhân, tổ chức lợi dụng, tham nhũng, trục lợi, gây thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước.

- Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế.

- Giá đất được xác định thưởng thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường.

- Chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương.

- Chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất

- Năng lực quản lý nhà nước về đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu. Cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai chưa được hoàn thiện. Tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp; đơn, thư tố cáo về đất đai có xu hướng tăng; nhiều vụ việc chậm được xử lý, giải quyết, gây bức xúc xã hội.

* Hạn chế về thực tiễn áp dụng:

- Việc giao đất, cho thuê đất ở một số nơi còn nhiều bất cập, sai phạm. Việc giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số ở một số nơi còn chậm, hiệu quả chưa cao, chưa đạt mục tiêu, yêu cầu đề ra.

- Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất ở một số địa phương thực hiện còn chậm, chưa đúng Nghị quyết và các quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi, gây thất thoát ngân sách nhà nước.

- Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro; thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp chậm phát triển.

- Cải cách hành chính trong quản lý đất đai còn chậm, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn; việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp nhỏ và vừa còn khó khăn.

- Công tác đăng ký, thống kê đất đai, đặc biệt là đăng ký biến động đất đai chưa thực hiện nghiêm, vẫn còn tình trạng nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp.

- Công tác thi hành chính sách, pháp luật về đất đai chưa nghiêm. Việc phân cấp, phân quyền quản lý, sử dụng đất chưa hợp lý, chưa đi đôi với kiểm tra, giám sát, kiểm soát; chưa rõ trách nhiệm giữa các cơ quan lập pháp, hành pháp và tư pháp trong vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.

- Chưa xử lý tốt các mối quan hệ lớn trong quản lý, sử dụng đất và những tồn tại, vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất do lịch sử để lại và từ yêu cầu mới của thực tiễn. Việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai có lúc, có nơi còn chưa kịp thời, dứt điểm và chưa đúng pháp luật; còn tình trạng đùn đẩy, né tránh trách nhiệm.

- Hệ thống tổ chức, bộ máy quản lý nhà nước về đất đai chưa phù hợp với yêu cầu thực tiễn; cơ chế và nguồn lực đầu tư cho bộ máy quản lý còn nhiều bất cập.

Phân tích những điểm mới của Nghị quyết TW số 18/2022

1. Hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và các luật khác có liên quan đến năm 2025, định hướng đến năm 2030.

- Cụ thể, Ban Chấp hành Trung ương yêu cầu đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

- Giải quyết cơ bản những tồn tại, vướng mắc có liên quan đến quản lý và sử dụng đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây dựng kinh tế; đất của các cơ sở sản xuất, đơn vị sự nghiệp đã di dời khỏi trung tâm các đô thị lớn; đất lấn biển; đất tôn giáo; đất nghĩa trang; đất kết hợp sử dụng nhiều mục đích; đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số…

2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện.

- Theo Nghị quyết 18-NQ/TW, các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau để phát triển.

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện; đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu.

- Điểm rất mới của Nghị quyết 18-NQ/TW trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là Nhà nước đảm bảo đủ nguồn lực để lập quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất nhằm hạn chế những tham nhũng, tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất.

3. Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Theo quy định hiện nay, việc cho thuê đất chủ yếu thực hiện theo Điều 56, Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên Nghị quyết 18-NQ/TW quy định trong thời gian tới sẽ thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đồng thời có quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; đảm bảo công khai, minh bạch.

- Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, đảm bảo nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước. Có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

4. Các tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định.

- Hiện nay, Điều 54, Luật Đất đai 2013 quy định cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, Điều 159, Luật Đất đai 2013 thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

- Tuy nhiên, Nghị quyết 18-NQ/TW đã đưa ra yêu cầu với việc thu tiền sử dụng đất đối với các cơ sở tôn giáo nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý và sử dụng đất được công khai minh bạch, hiệu quả hơn.

- Cụ thể: Nhà nước thực hiện giao đất có hạn mức không thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng làm cơ sở thờ tự, trụ sở của các tổ chức tôn giáo. Các tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương.

5. Quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

- Việc thu hồi đất phải tuân thủ Hiến pháp và pháp luật; chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất.  Đồng thời có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

- Hiện nay, việc bồi thường sau khi người dân bị thu hồi đất thực hiện theo quy định từ Điều 88 đến Điều 92, Luật Đất đai 2013.

- Bên cạnh đó, Nghị quyết 18-NQ/TW cũng đưa ra yêu cầu quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

- Quy định cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn.

6. Bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định theo nguyên tắc thị trường.

- Để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, Nghị quyết 18-NQ/TW quy định: Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

- Đối chiếu với quy định hiện hành, khung giá đất được quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP, là cơ sở để các địa phương ban hành bảng giá đất cho giai đoạn 2020-2024.

- Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

- Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; Xử lý nghiêm các vi phạm…

7. Quy định mức thuế cao đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

- Nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, Ban Chấp hành Trung ương yêu cầu chính sách tài chính về đất đai phải có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

- Rà soát chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp; xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp.

- Đồng thời, đưa ra định hướng mới là quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng; những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng…

- Theo quy định hiện hành, chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất đối với hộ nghèo thực hiện theo quy định tại Điều 11, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, đối với người có công thực hiện theo quy định tại Nghị định 131/2021/NĐ-CP.

8. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất.

- Để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất thì giải pháp được Ban Chấp hành Trung ương đề ra là đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp.

- Ngoài ra, cần hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vừng; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai.

9. Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.

- Theo quy định hiện hành, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều 44, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Trong tương lai sẽ ban hành quy định mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn.

- Đồng thời, xây dựng quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp. Xây dựng cơ chế, chính sách phù hợp và tổ chức thực hiện thu hồi đất giao khoán không đầu tư từ các công ty nông, lâm nghiệp về địa phương quản lý và thực hiện giao đất, cho thuê đất theo quy định, phù hợp với điều kiện của từng địa phương, vùng, miền.

- Có chính sách phù hợp để ưu tiên giao đất cho đồng bào dân tộc thiếu đất sản xuất, cùng với các cơ chế hiệu quả để ngăn chặn người dân chuyển nhượng sau khi được giao đất.

10. Quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.

- Bổ sung, hoàn thiện các quy định đối với quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh trên cơ sở tổng kết việc thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây dựng kinh tế.

- Bổ sung các quy định về đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh.

- Quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.

HÃNG LUẬT ANH BẰNG thông tin, tổng hợp để Quý Bạn đọc quan tâm biết, tham khảo *. Đường dây nóng trợ giúp, tư vấn pháp luật toàn quốc: 0982 692 912 - 0913092912.

Trân trọng.

〉〉 Hãng Luật Anh Bằng | Luật sư | Dân sự | Đất đai | HNGĐ | Kinh tế | Lao động | Hành chính | Hình sự

HÃNG LUẬT ANH BẰNG | ANH BANG LAW. since 2007 | VPGD: P. 905, Tòa nhà CT 4.5, ngõ 6, Phố Dương Đình Nghệ, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội | Dây nói: 0243.7.673.930 * 0243.7.675.594 * E : luatsuanhbang@gmail.com | Hotline GĐ : 0913 092 912 - 0982 69 29 12 Luật sư Minh Bằng | Web: hangluatanhbang.vn